การคำนวณความคุ้มค่าของการเช่าพื้นที่ร้านค้า (Retail Space Rent ROI) ทำได้อย่างไร
สำหรับธุรกิจแบบออฟไลน์ หรือการขยายสาขาหน้าร้าน (Physical Store) "ค่าเช่าพื้นที่" มักจะเป็นต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ที่สูงที่สุดรองลงมาจากค่าแรงพนักงาน การตัดสินใจเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ตลาดนัด หรือตึกแถว จึงมีความเสี่ยงสูงมากหากไม่ได้คำนวณตัวเลขและประเมินความคุ้มทุนล่วงหน้า
เป้าหมายหลักของการคำนวณหน้าร้าน
การประเมินเพื่อเปิดหน้าร้านใหม่ มีคำถามสำคัญที่คุณต้องตอบให้ได้ 2 ข้อ:
- แต่ละวัน/เดือน ต้องขายให้ได้กี่ชิ้น (กี่บิล) ถึงจะพอจ่ายค่าเช่า? นี่คือการหาจุดคุ้มทุนรายเดือน (Monthly Break-Even)
- เงินค่าตกแต่งร้าน หรือค่ามัดจำ จะได้คืนเมื่อไหร่? นี่คือการหาระยะเวลาคืนทุนสำหรับการลงทุนก้อนแรก (Payback Period for Setup)
วิธีการคำนวณเบื้องต้น
- กำไรต่อชิ้น (Profit per Sale): นำราคาขายหักลบด้วยต้นทุนสินค้า (ยังไม่รวมค่าเช่าและพนักงาน)
- จุดคุ้มทุนค่าเช่ารายเดือน: นำค่าเช่าเดือนนั้น มาหารด้วยกำไรต่อชิ้น จะได้ตัวเลขว่าต้องขายกี่ชิ้นถึงจะพอจ่ายค่าเช่า (ถ้าอยากให้แม่นยำขึ้น ควรนำเงินเดือนพนักงานประจำร้านไปรวมกับค่าเช่าด้วย)
- กำไรสุทธิรายเดือน: นำ (กำไรต่อชิ้น x จำนวนที่คาดว่าจะขายได้) - ค่าเช่า
ตัวอย่างการใช้งานจริง
สมมติคุณขายชานมไข่มุก กำไรแก้วละ 25 บาท ค่าเช่าพื้นที่ห้าง 30,000 บาทต่อเดือน
จุดคุ้มทุน = 30,000 / 25 = 1,200 แก้วต่อเดือน
เมื่อนำมาหาร 30 วัน จะตกอยู่ที่ 40 แก้วต่อวัน
ตัวเลข "40 แก้วต่อวัน" นี้จะช่วยให้คุณประเมินความเป็นจริงได้ง่ายขึ้น หากคุณไปสำรวจทำเลแล้วพบว่ามีคนเดินผ่านน้อยมาก โอกาสที่จะขายได้ 40 แก้วแทบไม่มี คุณก็จะได้ตัดสินใจยกเลิกการเช่าพื้นที่นั้นก่อนที่จะเสียเงินมัดจำ
กฎ 10% ถึง 15% (Rent-to-Sales Ratio)
ในวงการธุรกิจค้าปลีก มีเกณฑ์มาตรฐาน (Rule of Thumb) อย่างหนึ่งที่นิยมใช้กันคือ ค่าเช่าที่ดินหรือหน้าร้าน ไม่ควรเกิน 10% - 15% ของยอดขายรวมทั้งหมด(ในกรณีของร้านอาหารอาจจะอยู่ที่ประมาณ 10-20%) หากพื้นที่ที่คุณจะเช่ามีราคาสูงมากจนทำให้สัดส่วนค่าเช่าพุ่งทะลุเกิน 20% ของยอดขายที่คาดหวัง ธุรกิจของคุณจะเหนื่อยมาก เพราะกำไรสุทธิแทบจะไม่เหลือเลย