คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

Rental Yield คืออะไร? วิธีคำนวณผลตอบแทนให้รู้ชัดก่อนลงทุนอสังหาฯ

Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เป็นตัวเลขสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใช้เป็นเกณฑ์ชี้วัดว่า อสังหาฯ ชิ้นนั้นมีความคุ้มค่าที่จะซื้อเพื่อลงทุนหรือไม่ ยิ่งตัวเลขเปอร์เซ็นต์นี้สูง ก็แปลว่าคุณจะได้รับผลกำไรต่อปีมากเมื่อเทียบกับเงินก้อนที่จ่ายไป

Gross Rental Yield (ผลตอบแทนรวม)

Gross Yield คือการนำรายได้จากค่าเช่าทั้งปี มาหารด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ แล้วคูณด้วย 100 เป็นการคิดแบบรวบรัดเพื่อให้เห็นภาพรวมเบื้องต้นอย่างรวดเร็ว แต่วิธีนี้อาจหลอกตาได้ เพราะยังไม่ได้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงที่คุณต้องแบกรับ

Net Rental Yield (ผลตอบแทนสุทธิ)

Net Yield คือผลตอบแทนที่แท้จริง เพราะนำรายได้ค่าเช่ารายปี มาหักลบกับ "รายจ่ายรายปี" เสียก่อน รายจ่ายเหล่านี้ได้แก่ ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง, ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ค่านายหน้าหรือเอเจนซี่จัดหาคนเช่า รวมถึงเผื่อช่วงเวลาที่ห้องว่างไม่มีคนเช่า (Vacancy Rate) เมื่อนำรายได้สุทธิมาหารกับราคาประเมิน จะได้ตัวเลขที่สะท้อนความเป็นจริงมากที่สุด

ตัวเลขที่เหมาะสมควรเป็นเท่าไหร่?

สำหรับประเทศไทย โดยทั่วไปอัตราผลตอบแทน (Net Yield) ที่นักลงทุนคาดหวังมักจะอยู่ที่ประมาณ 4% ถึง 6% ขึ้นไป หากอสังหาฯ นั้นมีตัวเลขต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ (ในกรณีที่คุณกู้สินเชื่อมาซื้อ) คุณอาจจะตกอยู่ในภาวะขาดทุนกระแสเงินสดรายเดือนได้ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์หรือมัดจำ ควรนำตัวเลขมาคำนวณในเครื่องคำนวณ Rental Yield ของเราเสมอ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณจะออกดอกออกผลอย่างงดงาม