ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Broker Fee) คิดกันอย่างไร?

อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ เอเจนต์ (Real Estate Agent / Broker) เป็นอาชีพที่ได้ผลตอบแทนตามผลงาน (Commission-based) โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการเจรจา จับคู่ระหว่าง "ผู้ขาย" (หรือผู้ให้เช่า) และ "ผู้ซื้อ" (หรือผู้เช่า) ให้บรรลุข้อตกลงกัน

1. อัตรามาตรฐานสำหรับ "การขาย" (Sale)

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เรตมาตรฐานที่เป็นที่ยอมรับทั่วไปสำหรับค่านายหน้าขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน คือ 3% ของราคาขาย (บางแห่งอาจคิดจากราคาประเมิน หรือราคาที่ตกลงกันในสัญญา แล้วแต่เงื่อนไขที่ตกลงไว้ในสัญญาปิด/สัญญาเปิด)

อย่างไรก็ตาม เรตนี้อาจมีการปรับเปลี่ยนได้ เช่น หากเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากๆ (ระดับ 100 ล้านบาทขึ้นไป) นายหน้าและผู้ขายอาจตกลงกันที่เรต 2% หรือในทางกลับกัน หากเป็นทรัพย์ที่ขายยาก (เช่น ที่ดินตาบอด) ผู้ขายอาจตั้งรางวัลพิเศษเพิ่มให้เป็น 4-5% เพื่อจูงใจเอเจนต์

2. อัตรามาตรฐานสำหรับ "การปล่อยเช่า" (Rent)

สำหรับการปล่อยเช่าคอนโดหรือบ้าน ค่านายหน้าจะถูกคำนวณตาม ระยะเวลาของสัญญาเช่า โดยมีหลักเกณฑ์สากลดังนี้:

• สัญญาเช่า 1 ปี: ค่านายหน้า = ค่าเช่า 1 เดือนเต็ม
• สัญญาเช่า 6 เดือน: ค่านายหน้า = ค่าเช่าครึ่งเดือน (0.5 เดือน)
• สัญญาเช่า 2-3 ปี: ค่านายหน้า = ค่าเช่า 1.5 เดือน ถึง 2 เดือน (ขึ้นอยู่กับการเจรจา)

* ค่านายหน้านี้ "ผู้ให้เช่า" (เจ้าของห้อง) เป็นผู้จ่ายเสมอ ไม่ใช่การเก็บจากผู้เช่า

เรื่องของ "ภาษี" ที่นายหน้าต้องรู้ (VAT & WHT)

เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น และนายหน้าต้องรับเงินค่าคอมมิชชั่น จะมีเรื่องของภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องดังนี้:

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax - WHT):ตามกฎหมายของกรมสรรพากร เงินค่านายหน้าถือเป็นเงินได้พึงประเมินมาตรา 40(2)
  - หากคุณเป็น "บุคคลธรรมดา" ผู้จ่ายเงิน(ที่เป็นนิติบุคคล) จะต้องหักภาษีคุณไว้ 5%
  - หากคุณจดทะเบียนเป็น "บริษัท (นิติบุคคล)" จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 3%
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT 7%):หากบริษัทนายหน้า (หรือนายหน้าอิสระ) มีรายได้ต่อปีเกิน 1.8 ล้านบาท และจดทะเบียน VAT เรียบร้อยแล้ว นายหน้ามีสิทธิบวก VAT 7% เข้าไปในใบแจ้งหนี้ (Invoice) เพื่อเรียกเก็บจากผู้ขายเพิ่มเติมได้ แต่ต้องออกใบกำกับภาษีให้ผู้ขายอย่างถูกต้องด้วย

ดังนั้น การตกลงค่านายหน้าตั้งแต่เริ่มรับงาน (Listing) ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่า "ค่านายหน้า 3% นี้ เป็นราคาที่รวม VAT (Inclusive) หรือ ยังไม่รวม VAT (Exclusive)" เพื่อป้องกันการผิดใจกันในวันจ่ายเงิน ณ กรมที่ดินครับ