DSCR ย่อมาจาก Debt Service Coverage Ratio (อัตราส่วนความสามารถในการบริการหนี้) คือ ดัชนีทางการเงินตัวสำคัญที่ใช้วัดความสามารถของอสังหาริมทรัพย์ในการสร้างรายได้มาจ่ายคืนเงินกู้ของธนาคาร ธนาคารพาณิชย์ให้ความสำคัญกับตัวเลขนี้อย่างมากในกรณีการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (เช่น การกู้ซื้ออาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า หรือหอพัก) เนื่องจากธนาคารไม่ต้องการแบกรับความเสี่ยงจากการที่ผู้กู้ขาดสภาพคล่องจนเกิดเป็นหนี้เสีย (NPL) ธนาคารจึงประเมินว่าตัวตึกเองต้องหาเงินให้ได้มากเกินพอที่จะครอบคลุมค่างวดกู้ในแต่ละเดือนโดยมีส่วนต่างที่ปลอดภัย

เกณฑ์อนุมัติมาตรฐานของธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรมีอัตราส่วน DSCR อยู่ที่อย่างน้อย 1.20 ถึง 1.25 เท่าขึ้นไป ซึ่งหมายความว่า ทุกๆ หนี้สินค่างวดผ่อนชำระ 100 บาท ตัวอาคารจะต้องมีรายได้สุทธิ (NOI) คืนกลับมาอย่างน้อย 120 ถึง 125 บาท ส่วนต่าง 20-25% ที่เกิดขึ้นทำหน้าที่เป็นเบาะรองรับความเสี่ยง (Buffer) ในกรณีที่มีผู้เช่าย้ายออก หรือค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงตึกสูงขึ้นฉับพลัน

หากค่า DSCR ต่ำกว่า 1.00 (เช่น ได้ 0.85) จะหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ (Negative Cash Flow) รายได้ค่าเช่าไม่เพียงพอชำระค่างวดแก่ธนาคาร ส่งผลให้นักลงทุนต้องนำเงินเก็บส่วนตัวจากแหล่งรายได้อื่นมาโปะจ่ายค่างวดธนาคารในทุกๆ เดือน ซึ่งเพิ่มความตึงตัวทางการเงินอย่างมาก และหากสถานการณ์ยืดเยื้ออาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ได้