การประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) คือ หนึ่งในสามวิธีมาตรฐานสากลในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้อิงหลักคิดสำคัญที่ว่า 'มูลค่าของสินทรัพย์ในปัจจุบันถูกกำหนดโดยผลประโยชน์และกระแสเงินสดที่สินทรัพย์นั้นจะสร้างขึ้นมาในอนาคต' วิธีการคำนวณนี้เป็นวิธีหลักที่ผู้ประเมินราคาอิสระ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และธนาคารพาณิชย์นำมาใช้เพื่อหาราคาตึกแถว อพาร์ตเมนต์ ออฟฟิศให้เช่า หรือโรงแรม เนื่องจากสินทรัพย์เหล่านี้ซื้อขายเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างกระแสเงินสดมากกว่าการอยู่เอง

Cap Rate ทำหน้าที่เป็นทั้งอัตราคิดลดและตัวสะท้อนความเสี่ยงของทรัพย์สินและทำเล หากผู้เช่ามีความมั่นคงสูงมากและสัญญาเช่าระยะยาว (เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือร้านสะดวกซื้อแบรนด์ใหญ่) อัตรา Cap Rate ที่นำมาคิดจะต่ำลง (เช่น 4-5%) ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าประเมินของทรัพย์สินเพิ่มสูงขึ้น ในทางกลับกัน หากธุรกิจมีความไม่แน่นอนสูง ผู้เช่ามีการหมุนเวียนบ่อย อัตราคิดลดจะเพิ่มขึ้น (เช่น 8-10%) ส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงตามหลักความคุ้มค่าและความเสี่ยงของตัวนักลงทุนเอง

ข้อจำกัดหลักของวิธี Direct Capitalization คือ การสมมติว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) จะมีค่าคงที่และสม่ำเสมอไปตลอดในอนาคต ซึ่งในโลกความเป็นจริง รายได้ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อหรือลดลงจากวิกฤตเศรษฐกิจ รวมถึงค่าใช้จ่ายอาจผันผวนอย่างไม่มีทิศทาง ดังนั้น หากเป็นสินทรัพย์ที่มีความซับซ้อนของโครงสร้างสัญญาเช่ามากๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า นักประเมินราคาจะเปลี่ยนไปใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดขั้นสูง (Discounted Cash Flow: DCF) ซึ่งคิดกระแสเงินสดแยกเป็นรายปีตลอดช่วงเวลาถือครองโครงการแทน

ในวิธีรายได้ การเพิ่มมูลค่าประเมินทำได้โดยการทำให้อัตรา NOI เพิ่มขึ้นหรือลดความเสี่ยงเพื่อให้ได้ Cap Rate ที่ดีขึ้น การปรับปรุงสภาพแวดล้อมหรือการติดโซลาร์รูฟเพื่อประหยัดไฟส่วนกลางของตึก จะทำให้รายจ่ายดำเนินงานลดลง ซึ่งช่วยดันตัวเลข NOI ให้สูงขึ้นโดยตรง หรือการรีโนเวทภายนอกตึกให้ดูทันสมัยขึ้นจะทำให้สามารถปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้ และดึงดูดผู้เช่าเกรดดีขึ้น ซึ่งทั้งหมดนี้จะส่งผลทำให้ราคาประเมินของสินทรัพย์ตามวิธีรายได้พุ่งสูงขึ้นอย่างชัดเจน